Hoe zorg je ervoor dat je je geen oor laat aannaaien door je huisbaas?

Van katers tot kamernood en studieschuld tot soa's: VICE sleept je door je studententijd heen. Check de komende weken de Student Guide hier.

In woningnoodland zijn er drie soorten mensen: de wanhopige woningzoekende, de huurder die een poets wordt gebakken met absurde huurverhogingen, en de goedgemutste huiseigenaar. Die laatste haalt vaak geraffineerde streken uit om een huurder leeg te knijpen, want onrecht groeit nou eenmaal met inflatie, huurders lopen toch altijd te zeiken en geld maakt gelukkig.

Zo ging dat ook bij mij, maar dan iets minder geraffineerd. Ik kreeg gewoon een brief op de mat waarin stond dat mijn kale huur binnen twee weken een zwieper van 800 euro zou krijgen, waardoor de nieuwe huur 1550 euro zou bedragen. Met vriendelijke groet van de huisbaas. Die eindgroet stond er natuurlijk niet écht, maar zo voelde de strekking van die brief – alsof het een wissewasje was, de normaalste zaak van de wereld. Dan kun je twee dingen doen: je een oor laten aannaaien, want wat voor kans maak jij nou tegen zo’n vermogende huisbaas, of je kan dat niet doen. Ik ben gelukkig via de mail tot een tussenoplossing gekomen: in drie jaar klimmen we naar 1300 euro. Nog steeds je reinste onzin natuurlijk – het appartement piept en kraakt, ongeveer elk putje is verstopt en aan de geur te merken ligt er achter het keukenblok een vorige bewoner te fermenteren – maar daar houdt ‘de markt’ natuurlijk geen rekening mee.

Ik heb tips en ervaringen verzameld van mensen die ooit een loer zijn gedraaid door hun huisbaas, en advies gevraagd aan Gert Jan Bakker, een deskundige van organisatie !Woon, zodat je weet wat je moet doen als het jou ook gebeurt. Er gloort hoop aan de huizenhorizon!

Duizend piek betalen voor een kamer ter grootte van een kattenbak lijkt tegenwoordig hartstikke normaal, maar dat is het dus niet. Volgens Gert Jan weten veel jonge mensen die een kamer huren niet dat ze misschien wel met succes hun huur kunnen verlagen. “Als je het idee hebt dat je te veel betaalt voor een kamer en naar de huurcommissie stapt, het liefst binnen zes maanden, dan kan de huur soms wel met de helft worden verlaagd.” Maar hierbij is wel een voorwaarde van belang, zegt Gert Jan. “Je moet een individueel contract hebben, waarin staat dat je een kamer of onzelfstandige woning huurt. Zo’n contract kan je proberen te eisen voordat je ondertekent. Want als je met je huisgenoten een zelfstandige woning huurt, waarbij je met z’n allen op één contract staat, dan is de kans groot dat je een woning in de vrije sector huurt. En dan kan je niet naar de huurcommissie.”

Anne huurde bijvoorbeeld tien jaar geleden in de Pijp in Amsterdam en kreeg, omdat het proces een jaar duurde, 7000 euro huur terug van haar huisbaas. Hij vroeg 600 euro per maand te veel. Anne vertelt dat haar collega, die in Rotterdam woont, recent nog met hetzelfde verhaal op de proppen kwam, en ook haar huur werd verlaagd.

De Amsterdamse Britt kreeg een paar weken geleden een mailtje van haar huisbaas waarin zo ongeveer stond: leuk dat je hier zes jaar hebt gewoond, maar nu gaat onze dochter studeren in Amsterdam, en moet je je biezen pakken. Dat kon, volgens de huisbaas, want twee jaar geleden vertrok Britts toenmalige vriendje en kreeg ze een nieuwe huisgenoot en een ander contract, met nieuwe voorwaarden over de huurperiode. “Die mail zat me natuurlijk totaal niet lekker, dus ik ben met mijn contracten naar een spreekuur van !Woon gegaan. Zij koppelden me aan een advocaat en regelden rechtsbijstand voor me.” Volgens haar advocaat was het ‘nieuwe’ contract dat ze had getekend niet rechtsgeldig. “Wanneer je ergens langer dan twee jaar hebt gewoond voor onbepaalde tijd, dan kan je contract niet opeens veranderen naar bepaald, ook niet wanneer dat staat in een eventueel ‘nieuw’ contract,” aldus Gert Jan.

Britts nieuwe huisgenoot is inmiddels verhuisd, want die had geen zin in gezeur. Maar Britt hield voet bij stuk en dat resulteerde erin dat de dochter van haar huisbaas alsnog haar nieuwe huisgenoot werd.

“Ik kan nu kiezen: of ik blijf met die dochter als huisgenoot wonen, of ik laat me uitkopen voor 7000 euro. Maar dan heb ik geen huis. Ik ben er nog niet uit.” Hoewel ze dus met die norse dochter zit opgescheept, is ze wel blij dat ze niet zomaar is weggegaan. “Er wordt je onrecht aangedaan. En ik snap wel dat mensen bang zijn dat het geld kost, of dat heel stressvol is. Maar die stress viel wel mee, want er zijn professionele mensen die er verstand van hebben, en die alles voor jou regelen. En geld kostte het in mijn geval ook niet, omdat ik in Amsterdam woon: hier worden dit soort dingen vergoed of betaald door de gemeente.”

In 2015 is de huurcontractenwet veranderd. Verhuurders waren eerst verplicht om je contracten aan te bieden voor onbepaalde tijd, maar tijdelijke contracten kunnen nu dus ook. Het kan zijn dat je een tijdelijk contract van twee jaar krijgt. Als dat contract wordt verlengd met nog een tijdelijk contract, dan is dat stiekem een contract voor onbepaalde tijd. De huisbaas hoopt gewoon dat jij dat niet weet, zodat jij denkt dat je er daarna uit moet. “Het gevolg van die tijdelijke contracten is dat mensen minder snel naar de huurcommissie durven stappen of gebreken durven melden, omdat ze bang zijn dat het contract dan niet wordt verlengd,” zegt Gert Jan. “Sommige huurders krijgen elk jaar een zogenaamde ‘verlenging’. Maar de huisbaas kan je daarna dus helemaal niet zomaar uit huis zetten omdat het een ‘tijdelijk contract’ was, of zomaar de huur verhogen.

Een huurverhoging kan maar één keer per twaalf maanden, en is meestal een percentage van twee of drie procent. Soms, zoals bij mij, staat er in je contract dat de huisbaas eens per vijf jaar de huur naar marktconforme prijzen mag verhogen. Daar is niet zoveel tegen te doen, behalve onderhandelen. Sommige huisbazen vragen je inkomen op bij de Belastingdienst om op die manier de huurverhoging te bepalen, maar dat mag alleen als je een sociale huurwoning huurt. Daartegen kun je een bezwaarschrift schrijven, zoals mijn collega Koen heeft gedaan, waardoor hij de huurverhoging niet hoefde te betalen.

Gert Jan vult aan: “Wij krijgen vaak mensen die zeggen: ik heb al drie keer bij mijn huisbaas aangegeven dat ik een lekkage heb, en hij doet niks. Toch krijg ik een huurverhoging. Kan dat? Ja, dat kan, maar je kan wel eisen bij je huisbaas dat-ie je verstopte doucheputje fikst.”

Wanneer het lekt in huis, of je hebt een verstopte leiding of een ander soort gebrek aan je kamer, dan kan je dat altijd melden. “Stuur een brief naar je huisbaas waarin staat welke gebreken je hebt, en dat je ze zes weken de tijd geeft om het te maken. Je vermeldt erbij dat je anders naar de huurcommissie stapt. In veel gevallen gebeurt er in die zes weken niks. Dan kun je een formulier invullen op huurcommissie.nl met foto’s erbij van de lekkage, of de schimmel, of wat dan ook. Je betaalt eenmalig 25 euro en dan komt er iemand om een rapport op te maken. Daarna komt er een zitting van een kwartiertje, en zes weken later kan de huurprijs worden aangepast, op basis van de gebreken. En die 25 euro krijg je dan ook terug,” vertelt Gert Jan.

“Als je in de vrije sector woont, dan geldt hetzelfde. Als de eigenaar weigert je woning in goede staat te houden, dan sta je sterk in de rechtbank en ga je hoogstwaarschijnlijk winnen.”

Wanneer je in Amsterdam woont, heb je geluk, omdat de gemeente een potje geld heeft waar jij beroep op kan doen om het conflict met je huisbaas op te lossen. Er wordt een advocaat en rechtsbijstand voor je geregeld en een proces kost je ook niks. Stel je woont ergens anders, bijvoorbeeld Den Haag, dan moet je opdraaien voor een deel van de kosten. Tweehonderd euro, zoiets. “Maar als je een laag inkomen hebt, dan zal de Raad voor Rechtsbijstand je advocaat betalen,” zegt Gert Jan.

“Vaak is het zo dat wanneer je je huisbaas tegenspreekt, ze snel gaan dreigen met een rechtszaak die, volgens hen, veel gedoe en geld gaat kosten. Dat is ten eerste bluf, want zij willen natuurlijk ook geen rechtszaak, en ten tweede kost een rechtszaak niet zoveel geld of gedoe als zij het doen lijken. Of ze sturen een dagvaarding die helemaal niet geldig is. Trap daar niet in,” waarschuwt hij.

Roeland is in 2017 samen met zijn huisgenoten zijn huis uitgezet door een nieuwe regelgeving rondom het woningdeelbeleid. “Huisbazen moesten na ingang van die regelgeving een vergunning aanvragen om een woning te kunnen verhuren aan ‘woningdelers’, vaak studenten. Ook moesten de woningen voldoen aan isolatie-eisen en een gemeenschappelijke ruimte hebben, maar geen enkele huisbaas had daar natuurlijk zin in. Wij kregen een brief dat we binnen drie maanden onze spullen moesten pakken, anders zou hij de boete die hij zou krijgen van de gemeente op ons verhalen. Hij kon ons contract ontbinden omdat hij niet meer volgens de regels verhuurde. Nou, toen zijn we maar gegaan.” Maar ook Roeland weet dat de verhuurder zo’n boete helemaal niet mag vragen. Ook hij tipt: vraag een individueel contract aan bij je huisbaas, zodat je meer huurrechten hebt.

Per 1 januari 2020 zijn huisbazen trouwens verplicht om mensen die een woning delen individuele contracten aan te bieden. Op zich een goede zaak, want zo kunnen huurders altijd binnen zes maanden naar de huurcommissie stappen om de huur eventueel te verlagen. Aan de andere kant: dat weten verhuurders ook, waardoor het minder aantrekkelijk voor ze wordt om huizen überhaupt aan studenten te verhuren. Is de ene loer nog niet gedraaid, dan dan wacht de volgende alweer op z’n beurt.

Nog een laatste advies van Anne en Gert Jan om je huisbaas en zijn vervelende loerdraai-gedrag te verslaan: “Wees sceptisch, bij welk contract dan ook. Ergens denk ik dat het voor ons gezamenlijk een verantwoordelijkheid is om alle rechten die we hebben op te eisen. Want zolang wij dat niet doen, gaan huurbazen er gewoon mee door,” zegt Anne. “Ik snap dat mensen hun huisbaas graag te vriend willen houden en ze daarom niet zoveel durven te doen, ook al weten ze dat het contract hartstikke schimmig is. Maar het is wel je wettelijke récht om eerlijk te wonen. Daar heeft jouw huisbaas en zijn humeur verder niks mee te maken,” voegt Gert Jan er ten slotte aan toe.